Gewerbemieter zahlt nicht: Wann Vermieter fristlos kündigen und die Räumung durchsetzen können

Zahlt ein Gewerbemieter die Miete nicht, können Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen fristlos kündigen. Was dafür gilt und wie die Räumung gerichtlich durchgesetzt wird, im Überblick.

Bochum, 23. Oktober 2026. Zahlt ein Gewerbemieter die Miete nicht, stehen Vermieter schnell vor zwei Fragen: Dürfen sie fristlos kündigen, und wie bekommen sie die Räume zurück? Die gesetzliche Grundlage ist § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Danach liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder wenn sich über mehr als zwei Termine ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten aufgebaut hat. Eine vorherige Abmahnung ist in diesem Fall grundsätzlich nicht erforderlich.

Keine Schonfristzahlung wie bei Wohnraum: Im Gewerbemietrecht gilt die wohnraumspezifische Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht. Zahlt der Mieter den Rückstand erst nach Zugang der Kündigung, bleibt eine wirksam erklärte Kündigung grundsätzlich bestehen. Ausgeschlossen ist die Kündigung nur, wenn der Vermieter vor ihrem Zugang vollständig befriedigt wird. Sie wird außerdem unwirksam, wenn sich der Mieter durch Aufrechnung von seiner Schuld befreien konnte und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Genau rechnen und den Zugang nachweisen: Vor der Kündigung sollte der Rückstand monatsgenau berechnet werden, weil ein Rechenfehler die Kündigung gefährden kann. Ein gesetzliches Schriftformerfordernis für die Kündigung besteht im Gewerbemietrecht nicht; vertragliche Formvorgaben sind aber zu beachten. Aus Beweisgründen empfiehlt sich ein schriftliches Schreiben, dessen Inhalt und Zugang nachweisbar sind. Ist das Mietverhältnis ordentlich kündbar, wird die fristlose Kündigung häufig hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung verbunden.

Räumung nur über das Gericht: Zieht der Mieter trotz Kündigung nicht aus, darf der Vermieter die Räume nicht eigenmächtig öffnen, ausräumen oder sperren. Das ist verbotene Eigenmacht und kann Schadensersatzansprüche auslösen. Die Räumung muss gerichtlich durchgesetzt werden, zuständig ist nach § 29a ZPO ausschließlich das Gericht, in dessen Bezirk die Räume liegen. Ob das Amtsgericht oder das Landgericht zuständig ist, hängt vom Streitwert ab; die Grenze liegt bei 10.000 Euro. Neben Räumung und Herausgabe werden regelmäßig die rückständige Miete und die Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Vertragsende (§ 546a BGB) eingeklagt.

Ein fiktives Rechenbeispiel: Bei einer Monatsmiete von 8.500 Euro und drei unbezahlten Monaten beträgt der Rückstand 25.500 Euro. Räumt der Mieter erst zwei Monate nach der Kündigung, kommen 17.000 Euro Nutzungsentschädigung hinzu, zusammen rund 42.500 Euro zuzüglich Zinsen. Für den Räumungsanspruch ist nach § 41 Abs. 2 GKG grundsätzlich das Entgelt für ein Jahr maßgeblich, hier 102.000 Euro. Das wirkt sich auf die Gerichtskosten aus.

Typische Fehler sind das eigenmächtige Austauschen von Schlössern, ein falsch berechneter Rückstand, zu langes Abwarten und das Übergehen von Einwendungen des Mieters wie Minderung oder Aufrechnung.

Die Kanzlei1848 in Bochum berät und vertritt Vermieter und Gewerbemieter bei Zahlungsrückständen, Kündigung und Räumung. Ausführlich im Fachbeitrag: https://kanzlei1848.de/wissen/gewerbemiete-kuendigung-mietrueckstand/

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