DARLEHENSAUFNAHME DURCH WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT

Die Problematik beim BGH Az: V ZR 244/14. Wie einer Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs (BGH) zu entnehmen ist, hatte dieser sich im Rahmen einer Verhandlung vom 24. Juli 2015 mit der Thematik zu beschäftigen gehabt, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung kostenintensiver Maßnahmen Darlehen in erheblicher Höhe aufnehmen kann.

Eine aus über 200 Einheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft hatte im Rahmen einer Eigentümerversammlung beschlossen, zur Durchführung einer Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung einen KfW-Förderkredit in Höhe von EUR 1,3 Mio. aufzunehmen. Die Gesamtkosten der Investition beliefen sich auf ca. EUR 2 Mio., die ebenfalls beschlossen wurden. Die Wohnungseigentümer hatten somit darüber abgestimmt, dass ein Teil der Sanierungsmaßnahmen über ein KfW-Darlehen und ein weiterer Teil durch Rückgriff auf die gebildete Instandhaltungsrücklage finanziert werden sollte.

Betroffene Eigentümer klagten hiergegen und erhoben Anfechtungsklage gegen den Beschluss. In erster Instanz wurde der Klageantrag abgewiesen. Das Berufsgericht erklärte den Beschluss, mithin auch die Darlehensaufnahme und die Art der Finanzierung, für ungültig. Dagegen wurde Revision eingelegt, da eine Eigentümerin der Auffassung ist, dass die Art und Weise der Finanzierung zulässig sei und somit auch die Beschlüsse wirksam gefasst wurden. Hierüber hat der Bundesgerichtshof (BGH) Mitte September in Form eines Urteils zu entscheiden.

Die Entscheidung dürfte von vielen Hausverwaltungen, die mit derart kostenintensiven Sanierungsmaßnahmen befasst sind, mit größter Spannung erwartet werden. Es wird nämlich im Rahmen der Entscheidung zu klären sein, ob die Darlehensaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Für die Finanzierungspraxis bei großen Wohnanlagen könnte die Entscheidung gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung erhebliche Auswirkungen auf die Praxis haben. Es würden sich dann Folgefragen stellen, ob z. B. derart hohe Finanzierungskosten zur Sanierung, z. B. von Fenstern oder der Fassade, welche teils Millionenbeträge erreichen, nur noch über Sonderumlagen oder Instandhaltungsrücklagen finanziert werden müssen.

Dies wiederum würde das Folgeproblem mit sich bringen, wie damit zu verfahren ist, wenn einzelne Wohnungseigentümer hohe Sonderumlagen nicht zeitnah bedienen können. Gemäß der Rechtsprechung des BGH müssen nämlich zunächst die Sanierungsmaßnahmen selbst beschlossen werden und im Nachgang hierzu bzw. gleichzeitig die Finanzierungsmaßnahmen. Aufträge können jedoch seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erst dann erteilt werden, wenn die Finanzierung auch gesichert ist. Dies bürgt dann aber erhebliche Haftungsrisiken für Verwalter, wenn diese z. B. zumindest Teilaufträge vorab vergeben und in Auftrag geben, so z. B. zur Sicherung eines Preisniveaus bei Ausschreibungen.

Für die Praxis wird diese Entscheidung daher erhebliche Auswirkungen haben. Auch die BSZ e.V. Vertrauenskanzleien vertreten zahlreiche Hausverwaltungen, die derartige Sanierungsmaßnahmen planen. Insoweit wird auch hier die Entscheidung mit Spannung erwartet.

Für die Prüfung dieser rechtlichen Probleme durch geeignete BSZ e.V. Vertrauensanwälte gibt es seit dem Jahr 1998 die BSZ e.V. Interessengemeinschaften. Betroffene Wohnungseigentümer und Hausverwaltungen können gerne der BSZ e.V. Interessengemeinschaft „Wohnungseigentümergemeinschaften/Hausverwaltungen beitreten.

Anmeldeformulare können kostenlos und unverbindlich mittels Online-Kontaktformular, Mail, Fax oder auch per Briefpost bei dem BSZ e.V. angefordert werden.

BSZ® Bund für soziales und ziviles Rechtsbewußtsein e.V.
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Dieser Text gibt den Beitrag vom 27.08.2015 wieder. Eventuelle spätere Veränderungen des Sachverhaltes sind nicht berücksichtigt.
aw